Touristenlizenz in Andalusien — was ändert sich 2026?
Meine Kunden rufen mich immer öfter mit derselben Frage an: Stimmt es, dass man in Andalusien keine Ferienwohnungen mehr vermieten darf? Die Antwort ist weder Ja noch Nein — und genau das ist der Kern des Problems. Der Markt verändert sich, die Vorschriften entwickeln sich weiter, und wer nicht am Ball bleibt, kann schon beim Kauf in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.
Andalusien — warum zieht diese Region so magisch an?
Sevilla mit seiner maurischen Architektur, Granada mit der Alhambra, die von jedem Balkon sichtbar ist, Málaga am Mittelmeer — Andalusien ist eine jener Regionen, die noch lange nach der Heimreise im Kopf bleiben. Das Klima ist mild, die Costa del Sol wunderschön, und der Tourismus treibt seit Jahren die gesamte Wirtschaft an.
Genau deshalb ist die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen hier besonders hoch. Und genau deshalb hat die Regionalregierung beschlossen, die Vorschriften zu verschärfen. Denn wo Nachfrage ist, entstehen schnell auch Missstände.
Was hat sich bei den Vorschriften tatsächlich geändert?
Der rechtliche Rahmen für Ferienvermietungen in Andalusien wird gerade überarbeitet. Das bedeutet nicht, dass alles blockiert wurde — Anträge auf Lizenzen sind weiterhin möglich. Was sich jedoch geändert hat, ist die Art und Weise, wie der gesamte Prozess angegangen wird. Jeder Fall erfordert jetzt eine individuelle Bewertung und eine durchdachte Strategie. Ein einheitliches Formular für alle gibt es nicht mehr.
Hinzu kommen lokale Einschränkungen, die einzelne Gemeinden unabhängig von den regionalen Vorschriften einführen. Málaga und Fuengirola haben bereits entsprechende Regelungen eingeführt. Torremolinos prüft ähnliche Maßnahmen. Jede Stadt legt ihre eigenen Kriterien fest — und das ist der Teil, der wirklich laufend beobachtet werden muss.
Drei Schritte, die du für legales Vermieten brauchst
Wer in Andalusien Kurzzeitvermietung plant, kommt nicht um bürokratische Wege herum. Folgendes ist zwingend erforderlich:
Schritt 1 — Touristenlizenz
Die Lizenz für Ferienvermietungen wird von der Regionalregierung Andalusiens ausgestellt. Ohne sie ist keine touristische Vermietung legal möglich. Das ist der Ausgangspunkt für alles Weitere.
Schritt 2 — Registrierung und NRA-Nummer
Nach Erhalt der Lizenz muss diese im zuständigen Immobilienregister eingetragen werden. Damit erhältst du eine NRA-Nummer — eine Registrierungsnummer, die dein Objekt im System identifiziert. Ich erinnere mich noch gut an einen meiner Kunden, der diesen Schritt übersprungen hat, weil er ihm wie eine reine Formsache erschien. Es hat ihn mehrere Monate Verzögerung gekostet.
Schritt 3 — Gästeregistrierung über SES Hospedajes
Jeder Inhaber einer lizenzierten Unterkunft ist verpflichtet, Gästeinformationen über das System SES Hospedajes zu erfassen. Das ist gleichzeitig eine rechtliche und eine sicherheitstechnische Anforderung. Hier gibt es keine Grauzone — entweder du tust es, oder du gehst ein echtes Risiko ein.
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Vorab genehmigte Lizenz — warum das heute die klügste Kaufstrategie ist
Seit April 2025 gilt eine wichtige Neuerung, die ich jedem Kunden erkläre, der in Andalusien investieren möchte: Die Regionalregierung verlangt keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mehr für den Inhaberwechsel einer Lizenz — vorausgesetzt, die bestehende Lizenz wurde noch vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften erteilt.
Was bedeutet das in der Praxis? Dass eine Immobilie mit einer gültigen, bereits bestehenden Touristenlizenz heute wertvoller ist als ein vergleichbares Objekt ohne Lizenz. Du kaufst Zeit, sparst dir Nerven und umgehst einen Großteil des bürokratischen Wegs.
Deshalb empfehle ich Kunden bei Verhandlungen immer, sich die bestehende NRA-Nummer und den Lizenzstatus bestätigen zu lassen. Das ist keine Option — das ist Pflicht. Und unbedingt sollte dieser Status direkt bei den lokalen Behörden verifiziert werden, um sicherzustellen, dass das Objekt ohne Unterbrechung als lizenzierte Unterkunft betrieben werden kann.
Ist jetzt noch ein guter Zeitpunkt, in Andalusien zu investieren?
Eine Frage, die ich sehr häufig höre. Und meine Antwort ist eindeutig: Ja — aber mit Köpfchen.
Andalusien, allen voran Málaga und die Costa del Sol, ist ein Markt mit soliden Grundlagen. Die Touristenzahlen steigen, die Nachfrage nach Unterkünften ist hoch, und das Immobilienangebot ist im Vergleich zu anderen europäischen Mittelmeerzielen nach wie vor attraktiv. Die Gesetzesänderungen haben den Markt nicht gestoppt — sie haben ihn geordnet.
Ein Investor, der die neuen Regeln versteht und entsprechend handelt, hat heute einen echten Vorteil gegenüber denen, die auf einen besseren Moment warten. Denn dieser Markt wartet auf niemanden.
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Andalusien ist einer jener Märkte, wo es sich wirklich lohnt zu wissen, was man tut — und mit wem man spricht. Die Vorschriften ändern sich, Gemeinden setzen eigene Grenzen, und ein Fehler beim Kauf kann einen noch Jahre später einholen. Wenn du Fragen hast oder eine konkrete Immobilie auf ihre Touristenlizenz prüfen möchtest, schreib mir einfach. Ich begleite dich Schritt für Schritt durch den ganzen Prozess.
