Hypothek in Spanien als Ausländer — geht das wirklich?

Weißt du, was ich am häufigsten von Menschen höre, die von einem eigenen Zuhause in Spanien träumen? „Kasia, die werden mir doch keinen Kredit geben — ich komme aus dem Ausland." Und jedes Mal muss ich sie eines Besseren belehren. Denn doch — sie werden. Man muss nur wissen, wie das Ganze funktioniert.

Vergibt eine spanische Bank überhaupt Kredite an Ausländer?

Ja, das tut sie. Entgegen dem, was in diversen Expat-Foren kursiert, sind Ausländer durchaus berechtigt, in Spanien eine Hypothek aufzunehmen. Es gibt allerdings einen Haken — die Bank wird dir gegenüber vorsichtiger sein als gegenüber einem Residenten.

Was bedeutet das konkret? Als Nicht-Resident kannst du mit einer Finanzierung von 60 bis 70 % des Immobilienwerts rechnen. Ein steuerlicher Resident bekommt bis zu 80 %. Dieser Unterschied wird wichtig, sobald du ausrechnest, wie viel Eigenkapital du von Anfang an mitbringen musst. Hinzu kommt, dass die Bank eine niedrigere Schulden-Einkommens-Quote erwartet als bei jemandem, der dauerhaft in Spanien lebt.

Ich erinnere mich noch gut, wie ich selbst das durchgemacht habe — die eigene Kreditwürdigkeit in einem fremden Land zu analysieren, ist wirklich stressig. Aber wenn die Unterlagen von Anfang an gut vorbereitet sind, läuft der Prozess überraschend reibungslos.

Welche Unterlagen du vor dem Banktermin vorbereiten musst

Meine Kunden fragen mich oft, ob die Liste der erforderlichen Dokumente wirklich so lang ist. Ist sie — aber keines davon ist unmöglich zu beschaffen. Wir gehen das gemeinsam ruhig durch.

Standardmäßig wird die Bank von dir Folgendes verlangen:

• Kopie des Reisepasses
• NIE-Nummer (spanische Identifikationsnummer für Ausländer)
• Heiratsurkunde — falls du gemeinsam mit deinem Partner kaufst
• Einkommens- oder Beschäftigungsnachweis
• Aktuelle Steuererklärungen
• Kaufvertrag mit dem Verkäufer
• Aktueller Nachweis über die Grundsteuerzahlung
• Informationen zu bestehenden Darlehen
• Nachweis über Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
• Kopien von Eigentumsurkunden für Immobilien in Spanien und anderen Ländern
• Kreditauskunft aus deinem Heimatland — für Nicht-Residenten ist das Pflicht

Außerdem benötigst du als Nicht-Resident ein Nicht-Residenten-Zertifikat vom spanischen Konsulat oder der spanischen Botschaft in deinem Heimatland. Alle Unterlagen müssen auf Spanisch oder Englisch vorliegen. Keine Ausnahmen.

Zinssätze — was du erwarten kannst

Spanische Hypotheken basieren in der Regel auf dem Euribor, zu dem die Bank ihre feste Marge addiert. Für Nicht-Residenten bewegen sich die Zinsen üblicherweise zwischen 2 und 3 %, wobei sie je nach wirtschaftlicher Lage und Bank variieren.

Das sind keine abstrakten Zahlen — das sind reale Werte, die deine monatlichen Raten über viele Jahre hinweg beeinflussen.

Welche Arten von Hypotheken du wählen kannst

Hier wird es spannend, denn Spanien bietet mehr Möglichkeiten, als die meisten Menschen erwarten. Die zwei grundlegenden Typen sind der variable Zinssatz — an den Euribor gekoppelt, die Rate kann also steigen und fallen — und der Festzins, bei dem die Rate während der gesamten Laufzeit gleich bleibt.

Aber das ist erst der Anfang. Je nach deiner Situation gibt es noch passgenauere Lösungen:

• Zweitwohnsitz / Ferienhaus — du kannst eine Finanzierung von bis zu 60–70 % des Immobilienwerts erhalten.
• Neubau (Off-Plan) — eine Vorabgenehmigung ist bereits bei der Reservierung möglich. Das gibt enorm viel Sicherheit — du weißt, dass der Kredit genehmigt ist, bevor die Immobilie überhaupt gebaut ist. Das Kundenprofil wird in jeder Bauphase aktualisiert, was die gesamte Übergabe beschleunigt.
• Grundstückskauf zum Bauen — eine komplexere Option, die eine detaillierte Ausarbeitung und individuelle Beratung erfordert.
• Weitere Investition — wenn du bereits eine Immobilie besitzt — mit einer bestehenden Immobilie in Spanien oder Portugal kannst du 50 % Hypothek für Investitionszwecke erhalten.
• Immobilien über 1 Million Euro — durch die Hinterlegung gesicherter Mittel im Private Banking ist eine Hypothek von bis zu 100 % möglich. Das erfordert eine Risikoprofilbewertung und individuelle Absprachen.
• Kapitalfreisetzung aus einer bestehenden Immobilie — wenn du bereits eine Immobilie in Spanien besitzt, kannst du eine neue kaufen, ohne auf den Verkauf der alten warten zu müssen. Mit einer doppelten Absicherung ist eine Hypothek von bis zu 90 % des Werts möglich.

So viele Optionen bedeuten wirklich jede Menge Flexibilität.

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Eine wichtige Rechnung vor dem Kreditantrag

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien betragen in der Regel 10–12 % des Immobilienwerts. Grundsteuer, Notargebühren, Registrierungsgebühren, Verwaltungskosten, Hypothekenbestellungskosten, Gutachten — das summiert sich. Deshalb empfehle ich, vor dem Kreditantrag mindestens 40 % des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln verfügbar zu haben.

Immobiliengutachten — ein Schritt, den du nicht überspringen kannst

Bevor die Bank deinen Kredit genehmigt, beauftragt sie ein offizielles Gutachten der Immobilie. Das ist keine Formalität — das ist eine Absicherung für beide Seiten. Die Bank möchte sichergehen, dass der Preis, den du zahlst, dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Das willst du schließlich auch wissen, oder?

Das Gutachten schützt dich davor, zu viel zu bezahlen. Und die Bank davor, einen Kredit über einen überhöhten Betrag zu vergeben.

Anwalt und Übersetzer — brauchst du die wirklich?

Kurze Antwort: Ja. Auf jeden Fall.

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland, in einer fremden Sprache, mit einem anderen Rechtssystem — ein lokaler Anwalt ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Ein guter Anwalt prüft die Verträge, schützt deine Interessen und erklärt dir, was du unterschreibst. Die Feinheiten des spanischen Hypothekenrechts können wirklich komplex sein, und ein Fehler kostet deutlich mehr als das Anwaltshonorar.

Such dir jemanden, der sowohl Spanisch als auch deine Muttersprache fließend spricht. Es macht keinen Sinn, bei der Sicherheit einer Transaktion im Wert von mehreren hunderttausend Euro zu sparen.

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Als Ausländer eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist kein Mission Impossible — es ist ein gut beschriebener Prozess, den bereits Tausende vor dir erfolgreich durchlaufen haben und den nach dir Tausende weitere durchlaufen werden. Der Schlüssel ist Vorbereitung: Unterlagen in Ordnung, Eigenkapital für Anzahlung und Nebenkosten, ein vertrauenswürdiger Anwalt auf deiner Seite. Den Rest regeln die Formalitäten. Und wenn du wissen möchtest, wo du in deinem konkreten Fall anfangen sollst — du weißt, wo du mich findest.